Ingatlan befektetés - jó, vagy rossz üzlet?

Ingatlan befektetés – jó, vagy rossz üzlet ma?

A sok devizás lakáshercehurca ellenére a magyar lakosság 90 százaléka még mindig biztonságosnak, jövedelmező befektetésnek tartja az ingatlanbefektetéseket. De vajon tényleg megéri?

Ahhoz, hogy el tudd dönteni, számodra mennyire éri meg az ingatlanbefektetés, mutatok pár számítást, így bármilyen ingatlanra alkalmazva az ingatlan típusától függően meg tudod határozni a befektetésed jövedelmezőségét.

Világosan ki fog derülni, hogy az ingatlanbefektetésekkel egy kicsit másként kell számolni, mint egy egyszerű bankbetét esetében.

Egy ingatlanbefektetés hasznát az értéknövekedése, a bérleti díja, az egyéb ráfordítások mértéke; és annak meghatározása adja, hogy milyen hamar lehet tovább értékesíteni.

Milyen hozamot vársz az ingatlanbefektetéstől?

Ehhez először meg kell határoznod, hogy milyen hozamot vársz el az adott befektetési lehetőségedtől (bankbetétek esetében ez már előre kiszámolható). Az ingatlanbefektetésekből származó hozamnak magasabbnak kell lennie, mint a bank által kínált kamatmértékben meghatározott hozamértékénél.

Egyrészt több pénz invesztálsz be, másrészt sokkal több problémát kell megoldanod az ingatlan esetében (lakóingatlannál számolnod kell azzal, hogy esetleg eltűnik az albérlő, nem fizeti ki a rezsiszámlákat (lelakja a lakást), vagy eláztat az emeleten lakó szomszéd; még az is előfordulhat, hogy hónapokig üresen áll az ingatlan, így a bérleti díj is kieshet az adott időszakban a nyereséges időszakból).

A számításokat módosító körülményekről sem szabad elfeledkezned

Az ingatlanpiac még nem lábalt ki a válságból. Az ingatlanpiaci árak irreális növekedésére a banki hitelezés is nagy hatással volt, de a sok bedőlt devizahitel miatt nem valószínű, hogy a banki finanszírozású ingatlanvásárlás a közeljövőben hatással lenne az ingatlanok áraira. Így jó esetben stagnáló, vagy nagyon hosszú időre történő befektetésként kell gondolnod arra, hogy ingatlanba fektesd a pénzedet.

Az ingatlan értékét nem csak a gazdasági tényezők jellemzik, hanem az ingatlan közvetlen környezete is

Hiába alakul esetleg jól a gazdaság, vagy éppen szárnyalni kezd a világpiaci helyzet, ha maga az ingatlan nem biztonságos környéken van (például magas a bűnözési arány), akkor értéke sosem fogja elérni a piaci árakat, így az ilyen jellegű befektetések nagy kockázattal járnak.

Az új építésű ingatlan is csak egy bizonyos ideig minősül újnak, utána már csak a használt ingatlanpiacon lehet kereskedni vele, ami értékveszteséget is produkálhat. Az értékmegtartó erejét csak úgy lehet biztosítani, ha folyamatos újításokat hajtasz végre, esetleg olyan extrákkal szereled fel a lakást, épületet, amire a keresleti oldalon igény mutatkozik.

Tehát, ahhoz, hogy kiszámold az ingatlan befektetésed jövőjét, a fenti körülmények figyelembevételével a kamatnak legalább 10-12 százalékot kell kitennie. Azzal is számolni kell, hogy ha értékesíteni akarod az ingatlant, akkor az értékesítést lefolytató ügynökség is jutalékot számol fel, ami legkevesebb 3-5 százalék.

Tehát a befektetésed összegét adja: vételár + ügyvédi költségek + földhivatali költségek + szja törvényben rögzített adó mértéke + vagyonosodási illeték összege + felújítási költségek + az üres hónapokban a fenntartási (rezsi) költségek + a tervezett eladási ár után fizetendő adók és illetékek összege.

Ha évente 10 százalékos kamattal számolod a befektetésedet, akkor látható, hogy mennyi idő kell ahhoz, hogy befektetésed megtérüljön és hozamot generáljon, de a legkevesebb időtartamot is 10 évben határozzák meg mind a pénzügyi szakma képviselői, mind az ingatlanokkal foglalkozó szakemberek.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.